Често задавани въпроси


Процедура по закупуване на имот в България
България има либерални закони по отношение на чуждестранните инвестиции. Българската конституция и законодателство гласят, че чужди граждани и фирми могат да закупят недвижимост в България лично или чрез местни пълномощници. Физически лица могат да купуват само сгради без земя. Ако сте чужденец и искате да закупите земя или къща с прилежаща към нея земя, тогава ще трябва да регистрирате фирма в България. Процедурата отнема от 1 до 5  дни. Минималният капитал на фирмата може да бъде 2 лева.
 
Процес на покупка
След като е избран желаният дом са заплаща такса от 2000 Евро, за да се запази имота. Адвоката по сделката проверява всички документи, за да установят дали имота има тежести или други кредити и изготвя предварителен договор. При подписването му се плаща депозитна вноска, която обикновено е в размер на 2000 Евро. След като всички вноски по имота са изплатени напълно, имота се прехвърля нотариално и се получава нотариалния акт.  
Когато се купува имот на фаза строителство, нотариалния акт се получава при завършване на обекта.
 
Предварителен договор
Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е съглашение между Продавача и Купувача. Той съдържа основните елементи на окончателния договор (данни за Продавача и Купувача, данни за имота, цена, срокове и т.н.).
Предварителният договор за продажба на недвижим имот не прехвърля правото на собственост върху имота! С него само се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор - нотариален акт, с който да се прехвърли правото на собственост върху имота.
Предварителният договор се изготвя в писмена форма в два екземпляра – по един за всяка една от страните. При подписването му Купувачът плаща на Продавача капаро (задатък), обикновено в размер на 2000 Евро.

Особености при покупка на имот

Проверка за тежести на имота
Преди изповядване на сделката пред нотариус е необходимо да се извърши проверка за тежести на имота в Служба по вписванията. Ако имота има тежести, при продажба те се прехвърлят на новия собственик и той става отговорен за тях.
 
Може ли да се продаде ипотекиран имот?
Възможно е да се извърши продажба на ипотекиран недвижим имот, като Купувача следва да е запознат с условията на ипотечния договор и сам да прецени как да постъпи. Има две възможности:
•    Купувачът да погаси кредита и ипотеката да се заличи от нотариалните книги, след което сделката да се изповяда пред нотариус и Продавачът да получи останалата сума.
•    Купувачът да поеме изплащането на кредита за определения в договора срок. В този случай се сключва договор между него и кредитора.

Може ли да се продаде имот, ако е съсобственост?
Имот, който е съсобственост може да бъде продаден. Има две възможности:

Първи вариант
Ако всички съсобственици желаят да продадат имота и са постигнали съгласие с цената, те трябва да се явят пред Нотариус и да потвърдят своето съгласие за продажба. Възможно е вместо да губят ценно време, да упълномощят с нотариално заверено пълномощно един от съсобствениците, който да представлява останалите в процеса на организацията на сделката и при изповядването й пред нотариус.
 
Втори вариант
Ако дори един от съсобствениците не желае да продава, имота не може да бъде продаден като цяло. В този случай съсобственикът, който желае да продаде своята идеална част от имота трябва да я предложи първо на другите съсобственици и то на цената, на която ще продава. Ако от тях последва писмен отказ да закупят неговата част, може да я обяви на пазара. При положение, че Продавачът-съсобственик продаде своята идеална част на по-ниска цена от предложената на бившите си съсобственици, то последните имат право да предявят иск за анулиране на сделката.

Необходими документи в случай, че купувате „на зелено"

Строителни документи
Ако някой строителен предприемач поиска да заплатите "на зелено" (преди началото на строителните работи) цялата сума по сделката, то най-добрия съвет който може да Ви бъде даден, е да откажете. Приетите процедурни стандарти в този случай са следните:
- строителство в начален етап – плаща се първа вноска в размер на 10% от стойността на имота
- при получаване на акт 14 (документът, който се издава, след като сградата е завършена на етап на т.нар. „груб строеж”. Актът е важен главно с това, че от момента на издаването му всъщност се удостоверява правото на строеж и сградата вече е предмет на разпоредителни сделки - плаща се първа вноска в размер на 30% от стойността на имота
- при получаване на акт 15 (документът, който установява, че зданието е напълно завършено. При съставянето на този акт на практика се извършва предаването на строежа и цялата обвързана с него документация от строителя на възложителя – плаща се вноска в размер на 30% от стойността на имота
- при получаване на акт 16 (документът, който удостоверява правото на ползване на една сграда. Той се издава, след като се установи, че строителството е напълно завършено и съобразено с одобрения инвестиционен проект.
 
Документи при покупка
Физическите лица, които купуват недвижим имот в България, се нуждаят само от документ за самоличност - паспорт или лична карта. Всички останали документи се изготвят при заверяването на сделката при нотариус.
На първо място, не трябва да се забравя, че при закупуване на имот от семейни лица е необходимо съгласие на съпруга или съпругата, което се удостоверява и потвърждава в присъствието на нотариус. Това може да стане както лично, така и чрез пълномощно.
Попълват се още декларация за гражданско състояние и семейно положение, декларация за произход на авоарите, декларации за липсата на непогасени, подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.
 
При продажба на имот, продавачът трябва да притежава следните документи:
1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ за собственост)
2. Документ за самоличност (лична карта, паспорт)
3. Данъчна оценка на имота (извършва се от данъчната служба)
4. Скица на имота (ако предмет на сделката е дворно място)
5. Протокол за делба (ако е имало делба на имота)
6. Удостоверение, че имотът не е актуван като общински (само за сделки с дворно място, издава се от отдел "Общинска собственост")
7. Удостоверение, че сградата е изградена по одобрен архитектурен план (необходимо е само при положение, че в имота са извършени архитектурни промени, които не са отразени в нотариалния акт)
8. Удостоверение за наследници
9. Пълномощно (изисква се ако продавачът не може да присъства при организацията и изповядването на сделката и е упълномощил друго лице)
10. Удостоверения, че имотът няма кредити или други тежести в полза на трети лица
11. Други документи според особеностите на имота, напр. акт за раждане, удостоверение за брак и т.н.